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浅谈我国现行夫妻财产制的缺陷和完善/王明水

作者:法律资料网 时间:2024-07-26 09:16:58  浏览:9543   来源:法律资料网
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浅谈我国现行夫妻财产制的缺陷和完善

王明水


【内容摘要】《婚姻法》及最高人民法院婚姻法解释(一)、婚姻法解释(二)>对我国的夫妻财产制度作了明确的规定,但随着社会的发展,加之没有进行细化的规范,很难适应现在的社会形势,对此笔者就一些争议的问题在实际运用中所体现出来的不足进行了探讨和思考,并提出了自己的拙见。

【关键词】 夫妻财产制 缺陷 对策


  财产关系是夫妻关系的重要组成部分,夫妻财产制度的内容是婚姻法立法的重要内容,2001年修订的《中华人民共和国婚姻法》(以下简称《婚姻法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)>(以下简称最高人民法院婚姻法解释(一))以及(以下简称最高人民法院婚姻法解释(二))对夫妻财产关系作了重要的补充和完善,完善了原有法定夫妻财产制的内容,明确规定了夫妻约定财产制的范围和方式,对一方特有财产进行了界定,在保障婚姻双方当事人的财产权益和婚姻家庭关系的和谐稳固,起到了积极地作用。但随着社会的发展,家庭财产状况日趋多样性、复杂性,婚姻纠纷案件中财产争议往往成为争议的焦点,审视我国现行婚姻法中的夫妻财产制度,发现存在诸多不足之处,有待于进一步完善。

一、现行婚姻法规关于夫妻财产制的规定
  夫妻财产制,是指规范夫妻婚前财产和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益和处分、婚姻对外财产责任以及婚姻关系终止时财产分割与清算的法律制度。我国现行的婚姻法规定,夫妻在婚姻存续期间的财产关系共有两种,即法定夫妻财产关系和约定夫妻财产关系。所谓法定夫妻财产制,是指依照法律规定直接适用处理现实夫妻财产关系的夫妻财产制度。它适用于夫妻没有对财产制进行约定或者夫妻财产制约定无效这两种情形。夫妻约定财产制正是基于夫妻约定财产关系产生的,是夫妻以契约、协议的方式决定婚前和婚后财产归属、管理、占有、使用、收益、处分以及债务的清偿、婚姻解除时的清算等方面的法律制度。约定财产制的法律效力要高于法定财产制。
  根据现行的婚姻法对17条、第18条的规定,法定夫妻财产制包括夫妻财产共同共有制和特定财产的夫妻个人所有制。
对夫妻共同财产的认定,《婚姻法》第17条和最高人民法院婚姻法解释(二)第11条作了明确,《婚姻法》第17条明确规定:“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产归夫妻共同所有:(一)工资,奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”《最高人民法院婚姻法解释(二)第11 条补充规定:“婚姻关系存续期间,下列财产属于婚姻法第十七条规定的‘其他应当归共同所有的财产’;(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
  对夫妻共同个人财产的认定,《婚姻法》第18条和最高人民法院婚姻法解释(二)第13条作了明确,《婚姻法》第18条规定:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费,残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专有的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。” 最高人民法院婚姻法解释(二)第13 条补充规定:“军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产。”而且,《婚姻法》的司法解释明确规定:属夫妻一方的个人财产不因婚姻延续而转化为共同财产。
  对约定夫妻财产制,《婚姻法》第十九条作了规定:“夫妻可以约定婚姻关系存续期限间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定采用书面形式。”如果夫妻之间没有约定或约定不明确的,采用婚后所得共同制,即婚姻关系存续期间夫妻一方或双方所得财产归夫妻共同所有,法律另有规定的除外。

二、现行婚姻法规中关于夫妻财产制的缺陷

  根据我国现行《婚姻法》及司法解释的相关规定,虽然对符合法定情形和约定情形的财产认定和分割提供了明确的法律依据,但由于纠纷的复杂性,以及婚姻法及相关司法解释关于夫妻财产制的规定存在不少缺陷,仍直接影响司法实践中的操作。
1、夫妻法定财产制中关系共同财产的界定过宽,且不合理。如夫妻双方因关系恶化分居期间或离婚诉讼期间,各自收入未用于家庭共同生活,夫妻关系已名存实亡,此时各自所得的收入及所购置的财产的界定问题;婚前夫妻一方参加集资,婚后购买产权的公房界定问题;夫妻一方将属于个人所有的房屋出租所获得租金、以个人财产购买债券所得的利息、以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产抛售后产生的增值部分界定问题;夫妻婚姻存续期间较短,一方取得的破产安置费的界定问题;尚未实现经济利益的知识产权,如专利、商标、书稿等离婚时的界定问题;对婚前同居期间所形成的财产界定问题,等等。
2、夫妻约定财产制缺乏必要的公示程序。 如果夫妻约定实行分别财产制的,《婚姻法》第19条第3款以“第三人知道该约定的” 来对抗第三人,第三人知道夫妻之间约定的,则该财产约定对其发生效力;而如果第三人不知道夫妻之间曾经对其财产所作过约定,夫妻之间对财产的约定对他不发生效力。根据相关司法解释,是否“第三人知道该约定,夫妻一方对此负有举证责任”。 不排除实际生活中出现不少夫妻一方串通他人伪造债务侵吞另一方财产的现象,对未参与交易方的夫妻一方显属不公。
3、夫妻个人所有的财产的确认缺乏制度保障。一方婚前财产,在婚后数年的日常生活中,不太可能将购置物品或财产的所有票证都保留下来,况且有的财产在购置时就没有索取发票,而一旦夫妻间发生纠纷,主张婚前财产的一方便无法完成举证责任,依法只能被推定为夫妻共同财产。
4、有关涉及处分夫妻共同财产的制度不够明确具体。根据婚姻法第十七条第二款和最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第17条规定,夫妻非因日常生活需要对共同财产的处置需经夫妻双方协商一致。但第三人有理由相信其为夫妻共同决定的,该行为有效。这一规定有很多不确定因素,影响了交易的安全和效率。首先,“日常生活需要”和“非日常生活需要”难以界定,法律或司法解释也并未对此做出规定。对交易一方来说,很难判断对方的行为是否基于“日常生活需要”。 其次,举证证明“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”,也不具有可操作性,法律及司法解释并没有明确规定什么是“有理由”。对交易者来说,不可能预见自己的“理由”能得到法官的支持,交易安全难以保障。

三、完善夫妻财产制的几点思考

  现行《婚姻法》及相关司法解释实施以来,我国经济社会有了快速的发展,人们的婚姻观念发生了巨大的变化,现行婚姻法中关于夫妻财产制的缺陷也凸现出来,应加以完善和健全。
1、《婚姻法》或司法解释应尽量列举夫妻法定财产制的特殊情形,并作出合理界定:(1)分居期间或离婚诉讼期间所得财产应认定为一方个人财产,因为一些长期分居的夫妻在分居期间或离婚诉讼期间,实际上已解除了夫妻同居的义务,夫妻间已没有经济联系,各自以自己的合法收入,购置一些财产,并对其占有、使用、管理、收益和处分,已经是事实上的两个独立的经济个体,在此情况下,将分居所得纳入夫妻共同财产范围,有悖于民法物权的取得原理; (2)婚前夫妻一方参加集资,婚后交纳了部分房款购买产权的公房,应属夫妻共同财产,购买公房具有一定的福利性质,含有双方工龄等补助,婚前一方只是取得了对该房的集资资格,实际购买是在婚后,属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产;(3)夫妻一方将属于个人所有的房屋出租所获得租金应是个人财产经营后的收入,应归房产所有人个人所有。但如果由夫妻双方共同进行经营管理,包括维护、修缮,所取得的租金事实上是一种夫妻共同经营后的收入,可认定为共同所有;(4)当事人以个人财产购买债券所得的利息,或用于储蓄产生的利息,由于利息收益是债券或储蓄本金所必然产生的孳息,与投资收益具有风险性的物质不同,应依本金或原物之所有权归属为个人所有;(5)当事人以个人财产购买了房产、股票、债券、基金、黄金或古董等财产,在婚姻关系存续期间,因市场行情变化抛售后产生的增值部分,由于这些财产本身仅是个人财产的形态变化,性质上仍为个人所有之财产,抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致,仍应依原物所有权归属为个人所有;(6)夫妻婚姻存续期间较短,一方取得的破产安置费可通过被安置方的婚龄与其工龄的比例来计算安置补偿费中属于共同财产的数额,笼统认定为夫妻共同财产不合理。具体而言,该比例大于1,则所取得的破产安置补偿费均作为共同财产;比例小于1,则破产安置补偿费中相同比例部分,为共同财产,因为破产安置补偿是破产企业为其职工今后的基本生活、医疗、养老和再就业提供的保障,与特定人身密不可分,有较强的人身依附性;(7)对在婚姻关系存续期间创造的知识产权,如专利、商标、书稿等,离婚时还没有财产性收益的,应规定一定时间内的期待权,即离婚后一定时间内,若婚姻关系存续期间的知识产权产生了财产性收益,一方有分割的请求权。因为夫妻一方知识产权的取得离不开另一方在资金、物质、精神、劳动上的大力支持,如果在分割这部分财产时不考虑其将来的价值,对一方当事人不公;(8)对于婚前同居期间财产纠纷的处理可以借鉴对于无效婚姻的处理原则,即按共同共有处理,但有证据证明为当事人一方所有的除外。也就是说,如果是同居期间获得的财产应当按照共同共有,双方依据投入资金的比例取得财产所有权,但能证明为当事人一方所有的除外。
2设立夫妻约定财产制的公示制度。 夫妻双方对夫妻财产的约定如未公示只对夫妻双方具有约束力,而不能对抗第三人,不能充分发挥约定财产制的作用。《婚姻法》第19条第3款以“第三人知道该约定的”来对抗第三人,在司法实践中操作性差。约定财产制的一个重要意义就在于通过事先约定来明确责任财产的范围,从而实质上限定夫妻未来承担责任财产的范围,而我国夫妻财产契约不能充分发挥这一作用,主要原因是未采取公示。至于公示采取何种模式,各国规定不一,主要有两种方式:一是公证方式,二是登记方式。公证成本相对较高,采用财产约定的登记制度比较合适,登记机关为婚姻登记机关,结婚证书上应增添夫妻财产约定情况备注栏,如有约定,应在备注栏中注明,以便双方在处置财产时,供交易对方查验。婚后夫妻约定财产制的,应订立书面协议,由夫妻双方携带结婚证和书面协议共同亲自到婚姻登记机关登记备案,并由婚姻登记机关在结婚证上夫妻财产约定情况备注栏中加注。
3、实行夫妻婚前一方财产登记制度。对于婚前财产,男女双方在结婚登记时,可以向婚姻管理机关申请进行个人财产登记,发给夫妻财产登记证书,以避免日后产生纠纷无法确认。
4、根据物权法的理论,完善夫妻双方处分共同财产的规定。
关于夫妻处分共同财产的代理权,根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定,夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权包括两个方面:第一,夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 第二,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该司法解释不仅存在规定的“日常生活需要”和“非日常生活需要”难以界定,举证证明“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”,也不具有可操作性,而且与根据物权法的理论不完全相符,动产的权属以占有为公示形式,不动产的权属以登记为公示形式是物权法的基本规定,善意第三人可基于财产对外公示的权属所有人的意思表示而进行交易,即不动产以登记公示的所有权人的意思表示为依据,动产以实际占有人的意思表示为依据。因此,夫妻共同财产制可以在明确夫妻对共同财产有平等的处分权的基础上,应区分处分行为的对内效力和对外效力。对夫妻而言,可规定夫妻对共同财产的处分需协商一致,若因一方擅自处分夫妻共同财产给配偶造成损失的,需赔偿其损失。在对外效力上,可规定善意第三人基于财产对外公示的权属所有人的意思表示而进行交易有效,除非夫妻一方能证明交易是民法通则规定的无效民事行为,或者交易并非基于动产或不动产对外所公示的所有权人的意思表示。



参考文献:
1、马原主:《新婚姻法条文释义》,人民法院出版社2002年版 。
2、蔡福华:《夫妻财产纠纷解析》,人民法院出版社2003年版。
3、陈龙:《试论我国现行夫妻财产制度》载《法学论坛》2005年第3期。
4、丁淑君:《浅议我国夫妻财产制度存在的缺陷及立法建议》,《学术交流》2008年5期。
5、李霞:《论我国夫妻财产制的缺陷及立法完善》中国江西新闻网2009年6月19日。


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《婚姻法》司法解释(四)建议稿
(2012年4月)

王礼仁
目录
[序言]
第一条[婚姻行政案件与民事案件的界定]
第二条[婚姻登记程序瑕疵纠纷的诉讼]
第三条[婚姻登记程序瑕疵婚姻效力认定]
第四条[婚姻案件的合并审理]
第五条[婚姻无效案件审理程序的适用]
第六条[婚姻无效案件的再审]
第七条[离婚案件涉及婚姻效力确认的再审]
第八条[协议登记离婚无效的救济]
第九条[协议登记离婚无效的类推 ]
第十条[协议登记离婚无效的认定]
第十一条[判决离婚案件再审的范围]
第十二条[重婚的信赖保护]
第十三条[审理身份关系案件的基本诉讼原则]
第十四条[家庭暴力等婚姻诉讼特殊管辖]
第十五条[夫妻分居之诉]
第十六条[同性同居 变性婚姻效力及其财产处理]
第十七条[事实婚姻的离婚标准]
第十八条[法定离婚情形的适用]
第十九条[离婚请求权的消灭]
第二十条[离婚案件调解和审限的特别规定]
第二十一条[婚姻家庭纠纷案由的增加]
第二十二条[日常家事代理]
第二十三条[夫妻共同债务与夫妻个人债务的界定]
第二十四条[夫妻一方举债性质和举证责任]
第二十五条 [债权人主张夫妻债务的范围和举证责任]
第二十六条[夫妻侵权连带责任]
第二十七条[夫妻债务约定和财产分割对债权人的效力]
第二十八条[非常夫妻财产制的宣告]
第二十九条[追索受骗抚养非亲生子女抚育费]
第三十条[夫妻忠贞协议的效力]
第三十一条[产权登记在第三人名下的权属认定]
第三十二条[产权登记在子女名下是否属于赠与]
第三十三条[婚后一方以个人财产购买房屋产权的认定]
第三十四条[恋爱或非婚同居期间以一方名义买房的认定]
第三十五条[离婚时单方主张房屋竟价的处理]
第三十六条[离婚时尚未取得产权房屋的处理]
第三十七条[夫妻一方放弃继承的效力]
第三十八条[“家事工伤”补偿的适用]

[序言] 我国只有婚姻家庭“实体法”,没有婚姻家庭“程序法”,无论是从立法体系上考察,还是从司法效果上考察,都有明显缺陷。在一定意义上说,这只是完成了婚姻家庭立法的“一半”。这样的立法在司法实践中不好用、不管用。比如,没有婚姻家庭“程序法”的规范,婚姻无效之诉、婚姻成立与不成立之诉、婚姻案件的合并审理与反诉等基本诉讼程序,都无章可循,司法混乱不堪。至于身份关系的职权主义审理原则,更是没有得到有效贯彻,实践中完全适用财产诉讼规则处理婚姻等身份案件。而有关婚姻家庭“实体法”,也需要 “动大手术”。不仅其立法体例和相关内容需要重新设计和安排,与司法密切相关的诸如婚姻法与民法总则的关系、离婚无效的认定、重婚的信赖保护等,都亟待规范。

“建议稿”只选择了司法实践中一些“燃眉之急”的问题,作为司法解释建议提出来,主要在于解决司法问题,并非对立法全面建议。“建议稿”的基本内容与现行法律及其原理不相冲突。与现行法律和司法解释存在“硬伤”的只有两处。一是第十四条与现行法律有冲突。但在司法解释中对婚姻案件的特殊管辖作出解释者,则早有先例。二是第五条与现行司法解释有冲突。其他内容(包括第一条、第二条),在现行法律和司法解释中都有解释空间,不存在法律上的“硬伤”。对于“建议稿”中有“硬伤”的内容,不能作为司法参考,只能作为理论研究参考。

“建议稿”将实践中常见的部分问题以条文形式提出来,以最简洁的形式集中反映较多问题,并在条文后附加“解释说明”,简述建议理由,主要是为了便于立法者和学者更多地了解有关司法需求与立法不足的相关信息,也便于实务者参考与甄别。“建议稿”的真正意义并不在于建议价值本身,而在于能否唤起立法者和学者更加广泛地关注婚姻法,使婚姻立法和研究进入一个新时代。倘若“建议稿” 对立法和司法有微薄影响,特别是在修改民诉法时,对家事诉讼有所兼顾,乃是大幸!

北京市房地产管理局关于印发《北京市城市房地产拍卖办法》的通知

北京市房地产管理局


北京市房地产管理局关于印发《北京市城市房地产拍卖办法》的通知
北京市房地产管理局


通知
市房地产交易所、各区、县房地局:
现将我局制定的《北京市城市房地产拍卖办法》印发给你们,请贯彻执行,并将执行中的问题报市局法制处。


第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产拍卖管理,维护当事人的合法权益,根据国家有关法律、法规的规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市已开发使用的城镇建设用地范围内的国有土地使用权和城近郊区、县城、建制镇、工矿区以及开发区内的房屋拍卖。
第三条 本办法所称拍卖人是指依本办法取得房地产拍卖资格的机构;
委托人是指委托拍卖人拍卖其有权处理房地产的单位和个人;
竞买人是指参加竞购被拍卖房地产的单位和个人。
竞得人是指以最高应价实际买得被拍卖房地产的单位和个人。
第四条 北京市房地产管理局是本市房地产拍卖的主管机关。
北京市房地产交易所,负责房地产的拍卖或接受委托进行房地产拍卖活动。经政府其他主管部门批准成立的机构,在第二条第一款规定的地域范围内进行房地产拍卖业务的,须经市房地产管理局审核批准。
第五条 房地产拍卖遵循公开、公平、公正的原则。
第六条 房地产拍卖活动,须有公证机关参加并出具公证书。

第二章 拍卖房地产的条件
第七条 公民、法人和其他组织依法取得的土地使用权及房屋所有权,除本办法第九条规定的外,均可委托拍卖机构拍卖。
第八条 下列房地产,必须依照有关法律、法规的规定进行拍卖:
1.人民法院业已生效的判决、裁定规定拍卖的;
2.其他依法必须拍卖的。
第九条 下列房地产禁止拍卖:
1.房屋所有权或土地使用权有争议的;
2.处分权有限制的;
3.法律、法规禁止买卖、转让的。
第十条 共同共有的房地产拍卖,须经全体共有人书面同意。
第十一条 已发生租赁关系的房地产拍卖,原租赁合同有期限的,在租赁期内租赁关系继续有效,购房人与承租人按原租赁合同重新签定租赁合同;原租赁合同没有期限的,应由委托人或产权人与承租人达成协议,明确各自的权利和义务,并告知竞买人。

第三章 拍卖人、委托人、竞买人、竞得人
第十二条 拍卖人的权利和义务:
1.依法进行拍卖活动;
2.审查委托人和竞买人的资格;
3.按规定收取拍卖费用和佣金。委托人不按规定支付费用或佣金时,有权对占管的房地产行使留置权。
4.不得参加竞买活动,也不得委托或代理他人参加竞买;
5.接受委托后,不得再委托其他拍卖机构拍卖;
6.对拍卖期间委托其占管的房地产负约定的保管责任;
7.拍卖人未按委托拍卖合同履行责任或由此给委托人造成损失的,由拍卖人负违约或赔偿责任。
第十三条 委托人享有下列权利和义务:
1.对委托拍卖的房地产拥有处分权。因隐瞒房地产存在争议、被查封或其他强制措施等情况,而给竞买人、竞得人造成损失的,应赔偿损失并承担相应的法律责任;
2.有权取得拍卖房地产的应得价金;
3.与拍卖人可以协商确定房地产的保留价格,拍卖人不得低于保留价格出售;
4.除在拍卖前明确宣布保留出价权外,不得参加竞价。有保留出价权的,在拍卖中享有一次应价权;
5.按规定向拍卖人支付拍卖费用;拍卖成交后,按房地产成交额最高不超过2%的比例向拍卖人支付佣金;
6.拍卖成交后,在规定的期限内拒不交付或迟延交付被拍卖的房地产,造成竞得人损失的,应承担赔偿责任。
第十四条 下列房地产的拍卖,其委托人按下列原则确定:
1.因查封、扣押或其他司法、行政行为所需拍卖的房地产,其作出上述决定的司法、行政机关是委托人;
2.因债务清偿涉及以房地产作为抵偿需拍卖的房地产,其债权人和债务人双方是委托人;
3.因房地产抵押需拍卖的房地产,其抵押权人是委托人;
第十五条 竞买人应具有民事权利能力和民事行为能力及购买资格。在拍卖中一经应价不得反悔,但当其他竞买人的应价高于其应价时,其应价即失去约束力。
第十六条 竞得人享有下列权利和义务:
1.支付价金和依法纳税后,有权取得竞得的房地产;
2.竞得人依法支付了价金和纳税后未按期取得房地产的,有权要求拍卖人赔偿经济损失。拍卖人应先赔偿后,再向委托人追偿。
3.竞得人拒不支付或未按规定期限支付竞得的房地产价金的,拍卖人可对该房地产再行拍卖,所支出的费用由原竞得人承担。如再拍卖的价金少于原拍卖的价金时,其差额仍由原竞得人补足。

第四章 拍 卖 方 式
第十七条 拍卖房地产采用公开竞价和招标方式。
第十八条 公开竞价方式:由拍卖主持人在拍卖现场宣布房地产底价,然后由竞买人竞相加价,当无人继续加价时,拍卖主持人定槌成交,房地产由最高竞价者得。
第十九条 招标方式:由拍卖人事先公布房地产的名称、座落及宗地位置、数量、面积、使用年限和用途及有关情况,竞买人在规定的期限内将应价密封寄给拍卖人,由拍卖人按期当众开标,拍卖物由最高应价者得。当应价相同时,由先寄送者得,时间以邮戳寄出日期为序。

第五章 拍 卖 规 则
第二十条 委托人拍卖房地产须向拍卖人提交以下证明文件:
1.个人身份证明;
2.企事业单位的营业执照或有关批准成立的文件;
3.法定代表人证明书或授权委托书;
4.房屋产权、土地使用权及其他相关权利的证明文件;
5.处分房地产的证明文件;
6.需拍卖房地产的有关资料;
7.其他有关证明文件。
第二十一条 拍卖人按有关规定对委托人和需拍卖的房地产进行审查后,符合规定条件和要求的,与委托人签订《委托拍卖合同》。
第二十二条 拍卖房地产的日期确定后,拍卖人应于拍卖日十五天前向竞买人发布公告。公告的内容应包括:拍卖的时间、地点、拍卖房地产的基本情况、拍卖方式、竞买人的条件、竞买保证金的数额、竞得房地产后应缴纳的税费种类等。
拍卖人应保证公告内容的真实可靠。如因公告的不真实或其他错误,造成竞买人损失的,拍卖人应承担赔偿责任。
第二十三条 公告期间,拍卖人应提供房地产的有关资料供竞买人查询,并提供实地查勘的方便。
第二十四条 竞买人在参加竞买前,应按照拍卖人规定的期限向拍卖人提交下列证明文件:
1.个人身份证明;
2.企事业单位的营业执照或有关批准成立的文件;
3.法定代表人证明书或授权委托书;
4.资信证明;
5.其他有关证明文件。
第二十五条 拍卖人对竞买人资格审查合格后,发给竞买牌,并按规定收取竞买保证金。拍卖成交后,将竞买保证金退还竞买人。竞得人所交竞买保证金可折抵房地产价金。
第二十六条 拍卖开始后,拍卖人应在拍卖现场向竞买人提供拍卖的房地产的有关资料和说明书,并应利用录相、图片、幻灯等手段,真实、准确地展示拍卖的房地产的情况。由于拍卖人不提供有关资料、不展示拍卖的房地产的情况造成竞买人损失的,由拍卖人承担赔偿责任。
第二十七条 拍卖成交后,竞得人与委托人或拍卖人签订《房地产拍卖成交合同书》。除即时清结者外,竞得人必须先支付成交额20%的定金。
第二十八条 拍卖成交后的房地产价金,除按规定先缴纳土地使用权出让金外,余额按下列顺序分配:
1.支付拍卖费用和拍卖佣金;
2.扣缴应缴纳的税费;
3.偿还抵押权人或债权人的债权本息及违约金;
4.剩余价金交委托人。
第二十九条 竞得人、委托人应自房地产拍卖成交之日起三十日内,持《房地产拍卖成交合同书》和有关证件到房地产交易管理部门办理买卖过户手续;竞得人凭交易管理部门发给的房地产卖契,按本市有关规定到房地产产权管理部门办理权属变更登记手续。
第三十条 拍卖因下列情形之一中止:
1.因房地产的处分权发生争议,司法、行政机关发出中止拍卖书面通知的;
2.委托人申请中止拍卖经拍卖人同意的;
3.发生不可抗力或意外事件,拍卖活动暂时不能进行的;
4.其他按约定可以中止的事由发生。
中止拍卖,由拍卖人宣布,中止拍卖的事由消失,拍卖继续进行。
第三十一条 拍卖因下列情形之一终止:
1.房地产无人认购;
2.经司法、行政机关确认委托人对房地产无处分权的;
3.委托人申请终止拍卖经拍卖人同意的;
4.房地产在成交之前灭失的;
5.其他约定可以终止的事由发生。
终止拍卖后,拍卖的房地产需再行拍卖的,应重新办理委托拍卖手续。
第三十二条 因委托人申请中止或终止拍卖造成竞买人损失的,委托人应负赔偿责任,拍卖人有过失的,拍卖人承担连带责任。因拍卖人的过失中止或终止拍卖造成委托人、竞买人损失的,拍卖人承担赔偿责任。

第六章 附 则
第三十三条 本办法执行中的具体问题,由北京市房地产管理局法制处负责解释。
第三十四条 本办法自发布之日起施行。



1994年11月28日

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